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一个月内倒闭的数不过来!这行业终于要凉了?
2020年09月15日23:40:39 [财经新闻]

编者按:差不多一百年之前,庞氏骗局的祖师爷在美国混的正春风得意。Mitbbs.com


靠着兜售一种号称“45天就能赚50%”的理财产品,一个叫庞兹的犹太人成了富豪们追捧的对象。这其实算是最早的微商+传销了,既要拆东墙补西墙、又得控制扩张速度,很考验骗子的操盘能力。Mitbbs.com


相比庞兹在骗局编织方面的一丝不苟,他的后继者们发现了更简单的路子。Mitbbs.com


在华尔街有一句名言,如果你有一个稳定的现金流,那就将它证券化、运作上市。在长租公寓操盘者眼里,这句话则完全换了个样,既然房租是最稳定的现金流之一,何不干票大的、先收他一年看看?Mitbbs.com


为了实现这个目标,一些长租公寓不约而同得推出了各种优惠活动:Mitbbs.com


比如在友客的网站上,一间季付3900元/月的公寓、半年付只要3200,要是年付就更划算了,租金直接降到2800;巢客的优惠力度也差不多,年付比月付租金每月少了500元。Mitbbs.com


在巨大的优惠面前,大多数人都会选择年付,这一来一去就是12个月的房租到手,只不过房东能收到多少钱就看命了,中介什么时候卷款走人只是个时间问题——Mitbbs.com



上个月的时候,一些杭州房东就发现本该按时打到银行卡里的钱迟迟没有到账。没等坐不住的房东们弄清楚情况,几家长租公寓卷钱跑路的消息就被知情人士捅了出来:Mitbbs.com


8月27日,杭州长租公寓友客被查封。截至9月1日,已登记的受害者数量就有4017人、涉事金额超过1亿元,有人才刚交了2万多块钱房租,眼瞅着就要流落街头了。Mitbbs.com


没过多久,杭州巢客公寓也“卷款跑路”了,巢客在杭州运营着的房源差不多有一万多套,涉及的资金至少有五六亿。Mitbbs.com


有人统计了下,近一个月内全国有超15家房屋租赁公司的创始人或负责人失联,波及四川、浙江、华南、华东等省份和地区,疫情才过去多久,这就要集中暴发了么?Mitbbs.com


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在很早的时候,长租公寓是个被寄予厚望的风口。Mitbbs.com



2013年的时候有个统计,说在中国数量众多的流动人口中,能住上公租房和廉租房的不到0.3%,至少有67.3%的人需要租房、月月掏租金“供养”房东,这是一个极其庞大的市场。Mitbbs.com


也正是在那几年里,鼓励“租购并举”的条文陆陆续续出台了不少,资本开闸、政策引导,于是有人就动了心,与其让房东和租客盲人摸象,不如自己把房子包下来统一出租。Mitbbs.com


卖咖啡的瑞幸都能纳斯达克敲钟、市值最高一百多亿美元,要是真做成了中国最大的二房东,这项目的估值最少得翻十倍吧!宏大的愿景之下,资金和风投也蜂拥而至——Mitbbs.com


最开始试水的是万科、龙湖这类地产商,链家、我爱我家等二房东紧随其后,有资本撑腰的创业公司那就更多了,光是在2015年,国内的公寓企业就有500多家。Mitbbs.com


虽说做中间商赚差价很容易,但长租公寓的运作模式显然没那么简单的,这里面的门道可太多了。Mitbbs.com


像这种稳定的、长期的租金类收入,往往能在金融结构那获得良好的担保和安全评级。通过ABS、REITs等金融工具,长租公寓能用更高的杠杆筹到更多的资金,转手就花出去继续抢房了。Mitbbs.com


退一万步讲,租客们动辄年付、季付的房租也是一大笔钱。收上来了也不会马上给房东打钱,一般先得等两个月的免租期、接下来才能按月给钱;Mitbbs.com


更骚的是那些搞租金贷的——租客以为在交房租,其实是在还月供。关键是钱还到不了你手里,至于这中间钱拿去干嘛了,谁知道?Mitbbs.com


好处太多了,这也变相吹大了房租的“泡沫”。Mitbbs.com


这倒是不难理解,市面上的房子就这么点,长租公寓只能提价从竞争对手那抢房。这边一涨,剩下的房东不干了,立马跟着涨价,等到金三银四和毕业季再一炒作,于是房租上去就不下来了。Mitbbs.com


在长租公寓扩张速度最快的那两年里,北京每年的房租涨幅差不多有20%。最夸张的时候,这边搬家公司刚把行李卸下,那边涨价通知就发到了租客的手机里。Mitbbs.com


别说租客了,这种搞法甚至连业内人士都看不过去。Mitbbs.com


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今年年初,长租公寓中的“头牌”——自如和蛋壳就先后陷入了舆论风波之中。那个时候国内疫情刚冒头,不少房东都响应号召给租客减租,着实算是雪中送炭了。Mitbbs.com


不过蛋壳和自如可不这么想,他们做的很绝,一边要求房东减租、一边给租客加钱,不仅没有损失,算下来还能多赚不少。尽管网友的爆料和控诉不断,但他们也确实有自己苦衷。Mitbbs.com


装修的花费、公司运营的开销、员工的工资,哪一项不是吞金的怪兽?站在公司的角度来看,这房租是降不得、说不得的逆鳞,正所谓“百万漕工衣食所系”,实在是无可奈何。Mitbbs.com


就拿前几年闹得沸沸扬扬的“甲醛房”事件来说吧:Mitbbs.com


一般人家装修了之后得放上小半年味才敢入住,公寓可等不起!拿到房就装修、装修完就得出租,高周转的模式下二十多天就得住人,那甲醛能不超标吗?Mitbbs.com


至于那些咱们听都没听过的小品牌那就更没办法了,论装修、拼房源都玩不过资金雄厚的大牌子,只能搞“高收低租”的套路抢房、抢人,啥意思呢?Mitbbs.com


打个比方来说,假如房东打算以6000元的价格出租一套房,那长租公寓就按6500元的价格拿到房源,再用5000元的低价转给租客;Mitbbs.com


看似必亏的生意,其实中间产生的现金流相当可观:通过收租户一年租金,给房东一个月的租费,就得到了11个月的“时间差”,活下来最重要。Mitbbs.com


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现在想想,胡景晖当年的“喊话”有一点先知的味道。Mitbbs.com


从2018年开始,风头正盛的长租公寓就陆陆续续出现了“爆仓”的现象。没有啥风控能力的小公司就不说了,连拿下过顺为资本投资、开业房源超2万户的上海寓见公寓就被曝出过资金链断裂的传闻。Mitbbs.com


剧情都是一样的,先是房东收不到房租,紧接着就是断水、断电把租客扫地出门。关键是租客也都挺冤——借了贷款、交了房租,咋就沦落到无家可归的地步了?Mitbbs.com


等到了今年,出事的公司就更多了。Mitbbs.com


由于受到疫情带来的影响,不少中小长租公寓都陷入了经营困境,出租率下降,客户违约率提升,这对高杠杆、高周转的小公寓来说算是灭顶之灾了。Mitbbs.com


有人统计了一下,今年上半年,高达16家中小企业倒闭,其中11家是因“高收低出”的模式,最终导致经营不善或资金链断裂而倒闭。Mitbbs.com


9月7日,住建部发布了住房租赁条例征求意见稿,其中有两点很引人注目:Mitbbs.com


一是提出企业不得诱导“租金贷”,最起码不能用隐瞒、欺骗、强迫等方式要求、也不能用租金优惠等名义诱导租客使用住房租金贷款,租房合同里也不能有租金贷相关内容;Mitbbs.com


二是对“高进低出”、“长收短付”这类行为作出了管控,高风险类的经营行为还会被列入经营异常名录,辅以租金、押金使用情况等的监管措施。Mitbbs.com


本来就是个烧钱的玩意,也就靠着金融工具和租期差苦苦支撑,现如今连这两个路子都要被堵死了,接下来长租公寓的日子估计要更惨了。Mitbbs.com


春江水暖鸭先知,该跑的早跑了,只剩下几个头部玩家还在苦苦支撑。当然也有更简单粗暴的,有的人摆明了就是一副坑到钱就跑的姿态:Mitbbs.com


像是开头提到的友客,这公司在出事前的一个月里就成立了8家分公司、大肆收房,完全没有一点收敛的意思,而巢客背后的大股东也早在今年4月就已脱身(电视剧)而去,徒留一个空壳。Mitbbs.com


 
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